Lãi suất vay mua nhà theo ngân hàng, cập nhật tháng 10/2026

Lãi suất vay mua nhà tháng 10/2026 đang ở vùng nào, và sau ưu đãi thì mức trả mỗi tháng đổi ra sao? Bài này là bảng lãi suất theo từng ngân hàng, lấy số từ trang công bố của chính ngân hàng, ghi rõ ngày lấy số, kèm cách đọc lãi thả nổi bằng một ví dụ giả định có tính toán. Đây là kỳ 2 của chuỗi “Ôm nhà, gánh nợ thời lãi 11-14%”. Bài giữ nguyên địa chỉ và được cập nhật mỗi tháng; lần cập nhật này: tháng 10/2026.

Mục lục

1. Bảng lãi suất vay mua nhà theo ngân hàng (cập nhật tháng 10/2026)
2. Cách đọc bảng: cố định, thả nổi, lãi cơ sở
3. Ví dụ giả định: hết ưu đãi, trả nợ mỗi tháng đổi thế nào
4. Người dưới 35 tuổi: chương trình nhà ở xã hội là một loại vay khác
5. Bảng này lấy số thế nào và khi nào cập nhật
6. Việc nên làm trước khi chọn gói vay

1. Bảng lãi suất vay mua nhà theo ngân hàng (cập nhật tháng 10/2026)

Ngày lấy số: 05/10/2026. Mỗi dòng ghi đúng những gì trang công bố của ngân hàng nêu, kèm ngày ghi trên trang đó. Ô nào ngân hàng không công bố trên trang thì ghi “không công bố”, chúng tôi không điền số lấy từ nơi khác vào ô đó.

Ngân hàng	Lãi cố định ưu đãi công bố	Lãi thả nổi sau ưu đãi	Ngày ghi trên trang ngân hàng	Ngày lấy số
BIDV (gói “Ngôi nhà đầu tiên”)	Từ 9,0%/năm trong 12 tháng đầu (vay tối thiểu 36 tháng); từ 9,5%/năm trong 18 tháng đầu (vay tối thiểu 60 tháng); từ 10%/năm trong 24 tháng đầu (vay tối thiểu 60 tháng)	Không công bố trên trang gói vay	Lãi suất cập nhật tại thời điểm 17/09/2026	05/10/2026
Vietcombank	Không công bố bảng lãi ưu đãi mua nhà trên trang sản phẩm vay mua nhà	Lãi cơ sở cho vay trung dài hạn VND: 6,5%/năm; lãi thả nổi = lãi cơ sở + biên độ theo hợp đồng (biên độ không công bố)	Thông báo lãi suất cơ sở hiệu lực từ 23/03/2026	05/10/2026
Agribank	Không công bố bảng lãi ưu đãi mua nhà trên trang lãi suất cho vay	Cho vay trung, dài hạn thông thường: tối thiểu 7,8%/năm (mức chung cho vay trung dài hạn, không riêng vay mua nhà; mức cụ thể theo kỳ hạn, đối tượng và chính sách khách hàng)	Trang ghi số liệu lãi vay bình quân “tháng 8/2026”; mức 7,8% không có ngày hiệu lực riêng	05/10/2026

Bảng hiện có ba ngân hàng vì đó là những nơi chúng tôi đọc được số công bố có ngày. Các ngân hàng khác sẽ được thêm vào khi trang công bố của họ có số mua nhà hiện hành kèm ngày; chúng tôi không đưa vào bảng số chỉ thấy trong bài báo hay bài quảng bá không ghi ngày. Lãi suất thực tế bạn nhận được tuỳ hồ sơ, kỳ hạn và thời điểm giải ngân, nên hãy xin bảng lãi suất bằng văn bản từ ngân hàng.

Mặt bằng chung theo báo chí

Để có bối cảnh, báo nhadautu.vn ngày 28/08/2026 ghi nhận nhiều ngân hàng đưa lãi cố định 12 tháng lên trên 10%/năm, và sau ưu đãi (6-12 tháng) lãi được tính theo lãi cơ sở hoặc lãi tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3-3,5 điểm phần trăm, đưa mức thực trả lên khoảng 13-15%/năm. Đây là số từ báo chí, không phải số từ trang ngân hàng trong bảng trên, và chúng tôi đặt riêng để bạn không nhầm hai loại số.

2. Cách đọc bảng: cố định, thả nổi, lãi cơ sở

• Lãi cố định ưu đãi: mức lãi giữ nguyên trong một khoảng đầu của khoản vay (ví dụ 12, 18 hoặc 24 tháng). Chữ “từ” nghĩa là mức thấp nhất, mức bạn được áp dụng phụ thuộc hồ sơ.
• Lãi thả nổi: sau khi hết ưu đãi, lãi thường được tính bằng lãi cơ sở (hoặc lãi tham chiếu) của ngân hàng cộng một biên độ ghi trong hợp đồng. Biên độ và cách điều chỉnh nằm ở hợp đồng tín dụng của bạn, không nằm ở bảng chung.
• Thời gian vay tối thiểu: gói ưu đãi dài hơn thường đòi thời gian vay tối thiểu dài hơn (ở BIDV: 36 tháng cho gói 12 tháng, 60 tháng cho hai gói còn lại).

Khi so sánh hai gói, đừng chỉ nhìn lãi ưu đãi. Hãy hỏi thêm ba điều: lãi sau ưu đãi tính theo công thức nào, biên độ bao nhiêu, và phí trả nợ trước hạn trong những năm đầu là bao nhiêu.

3. Ví dụ giả định: hết ưu đãi, trả nợ mỗi tháng đổi thế nào

Tất cả số trong mục này là số giả định để minh hoạ cách tính, không phải lãi suất của ngân hàng nào. Giả sử bạn vay 1,5 tỷ đồng, thời hạn 25 năm (300 tháng), trả gốc lẫn lãi đều mỗi tháng, lãi cố định 9,0%/năm trong 12 tháng đầu. Sau 12 tháng, dư nợ còn khoảng 1,483 tỷ đồng và còn 288 tháng. Bảng dưới là số trả mỗi tháng nếu lãi thả nổi sau đó rơi vào bốn mức giả định:

Lãi thả nổi giả định (%/năm)	Trả nợ mỗi tháng (ước tính)	Chênh so với 12 tháng đầu
9,0 (giữ nguyên)	12,59 triệu	0
11,0	14,66 triệu	+2,07 triệu (+16%)
13,0	16,82 triệu	+4,24 triệu (+34%)
15,0	19,07 triệu	+6,49 triệu (+52%)

Cách đọc theo kịch bản “nếu… thì…”: nếu lãi sau ưu đãi cao hơn lãi cố định khoảng 4 điểm, thì khoản trả mỗi tháng tăng khoảng một phần ba. Nếu thu nhập hộ gia đình của bạn không tăng tương ứng, hãy tính lại tỷ lệ trả nợ/thu nhập theo khung ở kỳ 1 của chuỗi trước ngày điều chỉnh lãi. Phép tính trên bỏ qua phí và bảo hiểm khoản vay; số thực tế của bạn sẽ khác.

4. Người dưới 35 tuổi: chương trình nhà ở xã hội là một loại vay khác

Truy vấn “vay mua nhà cho người dưới 35 tuổi” thường dẫn tới chương trình lãi ưu đãi cho người trẻ mua nhà ở xã hội. Theo thông tin Ngân hàng Nhà nước công bố và báo VOV đăng lại, trong giai đoạn từ 01/07 đến 31/12/2026, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội được áp dụng lãi 6,5%/năm trong 5 năm đầu và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo; có 9 ngân hàng tham gia (Agribank, VietinBank, BIDV, Vietcombank, TPBank, VPBank, MB, Techcombank, HDBank). Chương trình này chỉ áp dụng cho dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện, không áp dụng cho vay mua nhà thương mại, nên mức lãi của nó không nằm trong bảng ở mục 1.

5. Bảng này lấy số thế nào và khi nào cập nhật

• Số trong bảng được đọc tay từ trang công bố của từng ngân hàng, ghi ngày ghi trên trang và ngày chúng tôi lấy số.
• Bài giữ nguyên địa chỉ; tiêu đề nêu tháng cập nhật gần nhất. Lần cập nhật kế tiếp dự kiến: tháng 11/2026.
• Nếu một ngân hàng đổi lãi giữa hai kỳ cập nhật, số trong bảng có thể đã cũ. Hãy luôn đối chiếu với trang ngân hàng hoặc chi nhánh trước khi quyết định.

6. Việc nên làm trước khi chọn gói vay

1. Xin ngân hàng bảng lãi suất bằng văn bản: lãi ưu đãi, thời gian ưu đãi, công thức và biên độ lãi thả nổi, phí trả nợ trước hạn.
2. Tính khoản trả mỗi tháng ở lãi ưu đãi và ở lãi cao hơn 2-4 điểm, như bảng ở mục 3.
3. So với thu nhập hộ và quỹ dự phòng: nếu mức trả sau ưu đãi làm dòng tiền mỏng, cân nhắc gói ưu đãi dài hơn hoặc vay ít hơn.

Nhà chỉ là một phần của danh mục tài sản của bạn. Hãy xem hướng phân bổ tài sản tuần này của Baselify (miễn phí) để đặt khoản vay nhà vào bức tranh chung, và đăng ký nhận bản tin để nhận cập nhật khi lãi suất đổi.